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企業新聞
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2022年03月

全國政協委員、香江控股董事長翟美卿:建議適度超前開展新型基礎設施建設

礎設施建設在疫情沖擊下呈現逆勢增長的喜人局面,但由于新基建投融資規模差異化、主體多元化、運營市場化等特點,導致新基建投融資面臨“誰來投”“怎樣投”“錢哪來”等問題。她建議,加強對“新基建”的統籌規劃,以市場需求為導向,根據區域特色和承接能力,有序開展新型基礎設施建設,提高投資的精準性和有效性,為廣大人民群眾提供用得上、用得起、用得好的基礎設施服務。新基建投融資面臨不少問題2021年9月,國務院常務會議審議通過“十四五”新型基礎設施建設規劃,提出科學布局和推進建設以信息網絡為基礎、技術創新為驅動的新型基礎設施。同時,工信部等8部門共同印發了《物聯網新型基礎設施建設三年行動計劃(2021-2023年)》。加快推進新型基礎設施建設,不僅能促進短期經濟增長、提振社會信心,而且能有力推動經濟轉型升級、促進高質量發展。翟美卿認為,目前新基建投融資面臨“誰來投”“怎樣投”“錢哪來”等不少問題。一是新型基礎設施建設具有較大技術迭代風險。新型基礎設施所依賴的5G等新一代信息技術更新速度快、迭代周期短,新型基礎設施投資不確定性風險較大,影響社會資本進入新型基礎設施建設的積極性。二是傳統投資主體投資新型基礎設施面臨限制。特別是近年來隨著國家對政府隱性債務和非標融資的監管力度不斷加大,各級政府對新型基礎設施建設的增量投資受限。三是新型基礎設施建設的盈利模式存在不確定性。不少行業、企業信息化程度和設備聯網率較低,“信息孤島”狀態尚未完全打破,面臨數據共享、商業合作等壁壘,社會化資本受資金、技術和人才制約,對新型基礎設施應用的參與度不高,限制了新型基礎設施的有效市場規模。結合上述分析,翟美卿建議,加強對“新基建”的統籌規劃,以市場需求為導向,根據區域特色和承接能力,有序開展新型基礎設施建設,提高投資的精準性和有效性,為廣大人民群眾提供用得上、用得起、用得好的基礎設施服務。加強對新基建的統籌規劃“堅持全局化、系統化、市場化思維,開展科學規劃、統籌布局,以‘軟硬兼施’‘虛實共管’思路,推進大網絡、大數據、大平臺、大產業發展?!钡悦狼涮岢?,首先要統籌布局集約開展新型基礎設施建設。一方面,加快實體物理空間“硬設施”建設,推動政府機關、公共場所、市政設施、住宅小區和商務樓宇資源開放,推動5G基站等公共設施共建共享共用;另一方面,強化虛擬網絡空間管理,提升數據治理能力,補齊“軟資產”(數據治理的體系和能力)治理短板。其次,突出需求牽引,適度超前開展新型基礎設施建設。堅持需求導向、問題導向和目標導向,從解決后疫情時代地方經濟社會發展的最迫切問題入手,以政府、企業和公眾需求為驅動,科學開展項目需求分析與測算,避免盲目建設、重復建設和鋪張浪費。同時,翟美卿建議注重特色挖掘,打造因地制宜的新型基礎設施工程。我國幅員遼闊,對于新型基礎設施建設需求緊迫程度不一,應結合各地條件與發展階段,理性有序地開展新型基礎設施建設?!叭鐤|部沿海經濟發達地區,應注重高新技術賦能和應用場景創新,加快經濟社會數字化轉型。中西部特別是欠發達地區,應在補齊傳統基礎設施短板的基礎上,聚焦民生領域和產業發展需求,加快網絡基礎設施建設?!弊詈?,翟美卿表示,建議創新投資方式,多渠道拓展新型基礎設施建設資金。發揮政府資金對投資的引導帶動作用,充分利用市場手段、發揮市場力量,拓寬資金來源、創新投融資方式,有效調動社會資本參與積極性,加快構建政府引導、企業主導、市場運作的新型基礎設施投融資模式。

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2022年01月

地產股再現普漲潮 業內:配置地產板塊或迎來最佳時期

,融創中國、中國奧園和雅居樂集團漲幅超過10%,禹洲集團、旭輝控股集團、富力集團、龍光集團漲幅超過5%,祥生控股股集團、時代中國控股、中駿集團控股、寶龍地產、合景泰富、領地控股漲幅超過4%。今日A股部分地產股表現多重利好支持基本面改善今日地產股的普漲,或與近期多重利好消息有關。今日盤中曾有消息稱,保利、華僑城、招商蛇口等9家央國企被要求通過收并購項目資產的方式為有中高風險的11家房企提供流動性支持,而消息中涉及的房企股價均在今日出現上漲。此外,近日有消息傳出,優質房企針對出險企業項目的承債式收購,相關并購貸款不再計入“三道紅線”相關指標。更早之前的2021年12月20日,央行、銀保監會出臺《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》,同樣提到房地產企業的并購。去年12月末,央行金融市場司司長鄒瀾曾表示,房地產企業間的項目并購是房地產行業化解風險、實現出清最有效的市場化手段。今日H股部分地產股表現華泰證券認為,此次民營房企違約潮將促使房地產融資政策從全面限制轉向結構性鼓勵,以并購融資為代表的新渠道或將打破持續近5年的融資穹頂?!?021年房企銷售業績依然堅挺,百強房企全年累計銷售業績同比僅降低3.5%。百強房企在各梯隊銷售門檻繼續提升的同時,規模增速也呈現一定的分化,行業競爭進一步加劇?!?8安居客房產研究院分院院長張波告訴《每日經濟新聞》記者,上述利好消息,一方面可使房企通過兼并收購來更好地實現項目擴展;另一方面,一些問題房企的項目可以更好地得到去化,也有助于企業回籠資金。來自克而瑞的數據顯示,2021年TOP10房企銷售操盤金額門檻達到2879.5億元,同比增幅達19.8%,較2019年增長42%。TOP20和TOP30房企的銷售操盤金額門檻也分別同比提升9.2%和2.5%,實現規模穩定提升。配置地產板塊迎最佳時期?“行業政策已經見底,在‘良性循環’的指引下,信貸環境的持續改善將對市場成交帶來利好?!蹦愁^部房企IR告訴《每日經濟新聞》記者,地產股相對較低的估值水平或使其具有階段性的相對收益,可進行階段性配置帶動市場底部修復,目前或是配置地產板塊的最佳時期。中信建投認為,由于去年上半年房地產市場增長高基數,今年上半年從數據層面依舊不樂觀,預計今年3月開始的“小陽春”銷售可能獲得邊際改善。因此,2021年四季度至2022年一季度基本面數據大概率繼續下行,而政策暖意也會較為明顯,這段時期是配置地產板塊的最佳時期?!敖肽陙?,房地產股一直表現不佳,雖然期間也偶爾出現部分地產股大漲的情況,但在大漲后馬上又被‘打回原形’?!?張波告訴記者,如今這波地產股上漲行情,對于一些機構投資者和部分散戶來說,資金買入相對安全,可能是一個相對低成本的時點?!叭ツ甑滓詠?,不少城市的房貸環境持續改善,房貸利率下降,放款周期縮短。在土地市場,第三批集中供地普遍放寬出讓規則,降低拿地門檻,有利于房企拿地。同時,去年12月以來地方性調整政策密集出臺,可以期待今年一季度各地穩住房地產市場需求的政策空間會變得更大?!睂τ诮衲甑牡禺a板塊行情,張波表示,“今年是房地產新周期的起點,特點為波動減小、時間拉長、城市分化。銷售恢復需要時間,預計二季度企穩??⒐ば迯途邆浯_定性和持續性,但強度可能弱于去年。今年上半年房企信貸發放會逐步加強?!?/p>

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2021年12月

住建部原副部長宋春華:我國城鄉建設新格局下,城市更新大有可為

單的房地產開發,是新形態下的一種發展方式?!背鞘懈率翘岣叱鞘腥嘿|量的重要途徑宋春華指出,2020年我國城鎮化率達到64%,已接近70%拐點?!斑@是對于城市大發展態勢的定位,即我國處在高速城鎮化的中后期?!?006年,“十一五”規劃綱要首次提出“把城市群作為推進城鎮化的主體形態”,如今城市群的“主體形態”地位逐漸明確、作用日益突顯。此后,黨的十八大、十九大報告和《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》規劃也多次提及城市群問題?!笆奈濉币巹澑用鞔_指出,要以城市群、都市圈為依托,促進大中小城市和小城鎮協調聯動,特色發展?!八^城市群不是一群城市?!彼未喝A說,城市群應具備幾個基本特征,要有優越的區位和良好的自然條件,要有一個或幾個核心城市,要有準確的產業體系和產業協作,要有發達的基礎設施、便捷的交通和通訊網絡,要有統籌協調的治理機制和規劃引導,要有比較大的人口量和經濟集聚以及文化影響力。據宋春華介紹,我國城鎮化發展有兩個拐點:一個拐點是1999年城鎮化率超過30%后,進入高速發展階段;第二個拐點是城鎮化率達到70%,超過70%后城鎮化率曲線會走向平穩,不會再有此前那么高的速度?!霸诔鞘谢焖侔l展的中后期,城鎮化率在第二個拐點70%前后,城市群是當前我國新型城鎮化主體形態,實施城市更新是提高城市群城市質量的重要途徑?!彼未喝A提出,城鎮化率接近70%時各個國家都要轉型,從增量型轉向存量型,即從原來大規模增量型外延式發展為主,轉向存量提質和增量結構調整并重的發展方式,實施城市更新行動。城市更新是減碳工程,不能大拆大建城市的生命就是一個不斷新陳代謝、更新發展的過程?!俺鞘懈律婕拔镔|硬件迭代、人文要素創新、服務供給升級、運維方式轉型、治理精度提升等,新格局背景下對城市更新的內涵應有全面認識?!彼未喝A認為,城市更新是發展工程,是民生工程,是減碳工程,也是文化工程。今年8月,住建部發布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知(征求意見稿)》,提出嚴格控制大規模拆除、大規模增建、大規模搬遷,確保住房租賃市場供需平穩。同時,強調保留利用既有建筑,保持老城格局尺度,延續城市特色風貌。宋春華認為,城市更新要讓城市得以更充分地發展,著眼于系統治理“城市病”,通過生態修復和功能完善,保護好歷史文化,塑造特色風貌,建設適應現代生活的完整社區,使城市更宜居、更具韌性、更可持續。城市更新是民生工程,要著力解決發展不平衡問題,重點是改造提升“三老一村”存量片區功能,對老舊建筑應盡量加以保護、改造、利用,杜絕大拆大建。宋春華表示,我們以前的社區是不完整的,也有很多短板,要讓我們的城市更宜居、更有韌性、更可持續,實現更充分的發展。城市宜居性建設方面,宋春華提出,要滿足群眾對人居環境及工作、生活、休閑條件的更高要求。一類是首先要保證基本配套設施,包括水、電、氣、路、網等;二類是提升基礎設施,即加裝電梯、公共活動設施、停車、物業用房等;三類是完善公共服務設施,有養老、托幼、食堂、文化等設施。因地制宜對住宅建筑的戶型、功能布局、成套化設備、適老化設施等進行調整、完善和配套,更好地滿足人們的現代居住要求?!俺鞘懈率菧p碳工程,必須不能大拆大建”,宋春華再次強調,包括一些老建筑,拆了太可惜了。他提出,要對老舊建筑實施節能改造,提高圍護結構及門窗的保溫隔熱性能,降低能源消耗;對供熱系統更新改造,改造燃煤鍋爐,使用清潔能源,實行集中供熱,提高供熱效率和質量;淘汰更新落后部品,使用節水節能設備?!斑€要推廣綠色建材。在建筑業、房地產業發展全過程中,建材是大頭,尤其是水泥和玻璃,我們應該生產低碳、環保、可回收的建筑材料,實現建材生產的低碳化?!弊〗ú看饲霸l文,各地在城市更新改造中,要加強歷史文化保護,堅決制止破壞行為。各地要加快推進歷史文化街區劃定和歷史建筑確定專項工作,按照應劃盡劃、應保盡保原則,及時查漏補缺,確保具有保護價值的城市片區和建筑及時認定公布。宋春華表示,城市更新必須強化歷史文化保護,挖掘當地文化,傳承文脈,對城市文化資源進行創造性開發與轉化,塑造特色風貌,彰顯城市文化精神,形成城市居民的文化歸屬感與認同感。通過城市更新開辟更多公共空間,植入公共藝術,形成新的記憶場所和活力空間,讓公共藝術空間成為免預約的全天候美術館、青少年美育的第一課堂,使廣大受眾與之互動、產生共鳴,享受沉浸式藝術體驗?!俺青l建設已轉入高質量發展新階段,對其發展預期我們充滿自信和期待,因為我們有顯著的制度優勢,經濟長期向好,社會穩定和諧,城市硬件已具有較好基礎,管理水平也在逐步提高。我們必須保持戰略定力,善于認識和把握城市發展規律,做好頂層設計,堅持底線思維,主動應對挑戰,把自己的事情辦好,不斷開創城鄉建設新局面?!薄俺鞘懈麓笥锌蔀??!彼未喝A說。

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2021年11月

銀行和發債渠道松動 合理的資金需求正得到滿足

集合信托成立規模大幅下滑后,11月份以來環比有所回升。11月26日,21世紀經濟報道記者采訪多家信托公司人士獲悉,目前監管部門針對房地產信托的余額管控并未放松。11月25日,中信期貨宏觀研究團隊發布研究報告稱,從全國范圍來看,房企融資放松是從偏緊回歸中性,并非大幅放水。在房住不炒的大背景下,預計全國房企仍持謹慎態度,未來半年房地產投資增速大概率還會有所回落,但不會大幅下降。前三季度房企融資渠道全面收緊“開始的時候,我很慶幸,頭部房企的雷我們都沒踩到,可沒過多久我也擔心起來,保不準下一個倒下的就是我們的交易對手,因為市場預期變了,整個房企的融資環境都受到了影響?!?1月26日,華東某信托公司一位從業人員向21世紀經濟報道記者感嘆道。同日,某頭部信托公司副總向記者表示,現在銀保監會對信托的要求是整體必須壓降,并未有松動跡象。有信托公司人士則稱,目前房企風險事件頻發,高信用的房企可通過發債或者銀行渠道拿到低成本資金,而信用較差的房企,即使公司有額度也不敢放。上述感言亦是今年房企形勢的真實寫照。11月14日,國家金融與發展實驗室(NIFD)發布的房地產金融三季度報告指出,隨著房企“三道紅線”、房地產貸款集中度管理等房地產金融審慎制度的建立和實施,商業銀行對新增開發貸的發放更為審慎,房地產開發貸款呈現出了顯著收緊信號。從央行公布的金融機構貸款投向統計數據來看,截至2021年第三季度末,房地產開發貸款余額為12.16萬億元,同比增速僅為0.02%;開發貸余額增速已經連續12個季度下降,存量余額連續兩個季度負增長。監管亦同步扼住了表外輸血房企的信托融資渠道。2019年下半年,銀保監會開始督導信托公司制定房地產信托和通道業務壓降計劃,明確相應時間安排和壓降任務,進行余額管控,此后加碼對融資類業務進行指標化管理,多措并舉防范金融同業及市場資金借道信托違規輸血房企。從信托業協會數據來看,房地產信托余額規模從2019年第三季度開始,連續八個季度下降。截至2021年第二季度末,房地產信托余額為2.08萬億元,與2020年末相比,余額壓降了2008.11 億元。中國信登登記數據亦顯示,2021年9月份新增的信托規模中,投向房地產行業規模為389.49億元,較近12個月均值下降44.79%,較今年1月末下降79.08%。與此同時,房企境內外信用債發行規模均在下滑。上述報告顯示,2021年前三季度,境內信用債(不包括資產證券化產品)發行總額是4600.39億元,同比下降7.87%;境外債發行規模為400.78億美元(約為2594.28億元人民幣),同比下降24.75%,下降幅度較大。截至2021年第三季度末,房企境內信用債待還余額為1.92萬億元,其中,三年內到期債券余額為1.16萬億元;內地房企境外債存量余額為2024.29億美元(約為1.31萬億元人民幣)。NIFD房地產金融研究團隊指出,對于部分杠桿率較高的房企,其新增的境內信用債規模并不足以覆蓋其到期債券的償付規模,發生債券違約的風險大幅增加。至此,受全面收緊的房地產金融政策影響,2021年前三季度,多家大型房企爆發流動性風險。其中,重慶協信、天房集團、華夏幸福(包括子公司九通基業投資)、泰禾集團、泛??毓?、新華聯、四川藍光、正源地產等8家債券發行主體的境內信用發生債違約,違約規模(違約日債券余額)達到672.23億元,房企債務違約已經成為債市違約的主力;某房企大規模的商票違約兌付;建業地產因流動性風險向地方政府尋求支持和幫助。近期,陽光 100、花樣年、新力控股、當代置業等多家大型房企的境外債也發生了違約。金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降導致的信貸收縮行為亦引起了監管的關注。9月29日,人民銀行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會,指導主要銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度,保持房地產信貸平穩有序投放,維護房地產市場平穩健康發展?!昂侠淼馁Y金需求正在得到滿足”10月15日,央行金融市場司司長鄒瀾在2021年第三季度金融統計數據新聞發布會上亦透露了召開上述座談會的原因。他表示,近期,個別大型房企風險暴露,金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降,出現了一致性的收縮行為,房地產開發貸款增速出現較大幅度下滑。此外,部分金融機構對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規則也存在一些誤解,將要求“紅檔”企業有息負債余額不得新增,誤解為銀行不得新發放開發貸款,企業銷售回款償還貸款后,原本應該合理支持的新開工項目得不到貸款,也一定程度上造成了一些企業資金鏈緊繃?!搬槍@些情況,人民銀行、銀保監會已于9月底召開房地產金融工作座談會?!编u瀾說道。緊接著,在10月20日的2021年金融街論壇年會上,國務院副總理劉 鶴指出,目前房地產市場出現了個別問題,但風險總體可控,合理的資金需求正在得到滿足,房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。同時,央行副行長潘功勝亦在該論壇上表示,近期我國的房地產市場及相關的金融市場出現一點波動,這是市場主體在個別企業違約事件出現之后的應激反應?!霸诮鹑诠芾聿块T的預期引導下,金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正,融資行為和金融市場價格正逐步恢復正常?!睆氖袌雒嫔蟻砜?,10月份銀行的個人按揭貸款發放開始提速。此前,某銀行深圳分行個貸部總經理向21世紀經濟報道記者表示,其行內原本積壓的個貸審批在10月份緩解了很多,“應該是積極落實政策的效果”。進入11月份后,房企直接融資層面迎來利好。11月9日,中國銀行間市場交易商協會舉行房企代表座談會,21世紀經濟報道記者核實到,包括招商蛇口、保利、碧桂園、龍湖、旭輝、美的等房企參加了座談會,多家公司均申請了在銀行間市場發債融資。根據中指研究院監測,截至2021年11月23日,11月房地產企業信用債發行明顯提速,發行規模已達425.4億元,發行量是上月的227.2%。中指研究院企業事業部研究副總監陳星指出,本月境內房企信用債發行人仍以央企及地方國企為主,僅金地一家為混合所有制企業,民企等待邊際放松仍需時日。此外,本月僅有港龍中國一家成功發行1.58億美元債,房企連續暴雷、評級機構下調信評級別等因素導致海外融資渠道基本關閉?!半S著近期房地產監管政策釋放一定暖意,地產融資環境邊際好轉?!敝姓\信國際在11月23日發布的策略周報中稱,但目前銀行間市場以高信用等級國有房企發債為主,金融機構對于民營地產主體仍有所規避,短期民營地產融資壓力仍然較大。監管部門在對房地產貸款相關表述上亦出現了變化。11月10日,央行披露10月份社融規模數據報告時,首次發布了單月個人住房貸款統計數據。緊接著,有數家權威媒體從金融管理部門和多家銀行了解到,10月份房地產貸款投放較9月大幅回升,環比多增超過1500億元,其中房地產開發貸款環比多增500多億,個人住房貸款環比多增超千億?!敖鹑跈C構對房地產行業的融資行為明顯改善,預計11月份仍將保持環比增長態勢?!薄胺康禺a合理貸款需求得到滿足?!?1月19日,中國銀保監會新聞發言人答記者問時提到,10月末,銀行業金融機構房地產貸款同比增長8.2%,整體保持穩定。綜合來看,即便近期監管在多個場合為房企融資發聲,但同步強調的依舊是:牢牢堅持房子是用來住的、不是用來 炒的定位,堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段,堅持穩地價、 穩房價、穩預期,保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性, 實施好房地產金融審慎管理制度,加大住房租賃金融支持力度,配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展,維護住房消費者的合法權益。上述反復強調的話亦被寫在《2021年第三季度中國貨幣政策執行報告》的下一階段主要政策思路中。

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2021年11月

國務院發布關于支持北京城市副中心高質量發展的意見

人口轉移的作用全面顯現,形成現代化城市管理和社會治理體系、現代化經濟體系,“城市副中心質量”體系完善成熟,與周邊地區一體化高質量發展取得顯著成效。(中國政府網)

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2021年10月

發展保障性租賃住房,五個關鍵問題

流入多、房價高的城市為重點,擴大保障性租賃住房供給,著力解決困難群體和新市民住房問題?!苯衲?月2日,國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》(以下簡稱《意見》),明確保障性租賃住房基礎制度和支持政策。7月25日,財政部、稅務總局和住房城鄉建設部發布《關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》,明確了進一步支持住房租賃市場發展的稅收優惠政策。我省積極響應黨中央和國務院的部署,大力推進保障性租賃住房建設,各項工作均走在全國前列:我省住建部門已制定《廣東省住房發展“十四五”規劃》、《廣東省發展保障性租賃住房三年行動計劃(2021—2023年)》、《廣東省發展保障性租賃住房試點工作方案》等文件,并計劃“十四五”期間籌集建設保障性租賃住房74.05萬套/間。試點城市充分發揮主體責任,廣州、深圳、珠海、佛山、東莞等城市均在研究出臺配套政策并積極推進籌集建設保障性租賃住房工作。加快發展保障性租賃住房是一項新任務,在落實黨中央和國務院相關部署過程中還面臨一定的困難,需要進一步尋找對策。二、落實發展保障性租賃住房面臨的主要困難(一)覆蓋對象標準尚未明確。落實發展保障性租賃住房,首先要明確覆蓋對象?!兑庖姟分赋?,保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題,具體標準由城市人民政府確定。目前,各城市在明確保障性租賃住房覆蓋對象方面存在一定的困難。珠海市已率先出臺《關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》,省外城市如成都等也出臺了類似文件,但均未明確保障性租賃住房的覆蓋對象。尚未明確覆蓋對象的主要原因是目前各地政府統籌在建在管公共租賃房、人才住房等,要完全避免保障性租賃住房與之重復交叉有一定的困難。如果不明確覆蓋對象,就無法實現供需匹配和建設目標。(二)租金標準制定存在一定困難?!兑庖姟芬?,保障性租賃住房租金低于同地段同品質市場租賃住房租金。在已出臺落實文件的部分城市,保障性租賃住房租金標準為市場租金的90%。從國際上來看,保障性住房的租金制定原則是基于收入水平,一般參考人均可支配收入而不是市場租金水平。如果按照市場租金90%這一標準,保障性租賃住房的保障功能比較弱,無法吸引新市民和青年人。如果租金標準定的過低,又會影響市場主體參與保障性租賃住房開發建設及運營管理的積極性。所以,合理制定保障性租賃住房租金標準比較難。(三)相關試點工作的經驗總結和推廣尚不夠?!兑庖姟诽岢鲋饕眉w經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地和存量閑置房屋建設和適當利用新供應國有建設用地建設保障性租賃住房的思路。國土資源部、住房城鄉建設部2017年出臺《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》,確定第一批在北京、上海等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。其中,我省廣州、佛山、肇慶等三個城市入選試點。廣州共有6個項目納入第一批試點,但進展較為緩慢,目前尚未竣工?!肮じ淖狻彪y度較大,今年8月,廣州繼園東“工改租”項目將竣工并對外出租。這個項目是省內首個有合規“出生證”的非住改租賃改造項目。深圳推動企事業單位利用自有閑置土地建設保障性住房,并取得一定進展??傮w來看,我省在拓寬保障性租賃住房供給渠道已開展試點并取得一定的成績。下一步需要盡快總結試點經驗和存在的問題,推動配套政策法規的修訂,進一步拓寬保障性租賃住房供給渠道,加快供給。(四)各城市在財政支持方面尚未啟動。目前,國家已出臺針對含保障性租賃住房在內的住房租賃減稅政策,同時中央財政將在三年投入402億支持住房租賃市場發展。通過財政政策支持市場主體積極參與保障性租賃住房建設和運營,是地方政府可動用的核心手段。目前,我省通過貸款擔保、貼息等財政補貼措施支持市場主體的做法尚未啟動。(五)缺乏專業化規?;慕ㄔO、租賃和運營管理機構。建設、租賃和運營管理保障性租賃住房是一項長期工作,需要專業機構參與。保障性租賃住房主要服務于新市民和青年人,這一群體年齡輕,思維活躍,對居住品質要求較高。因此,他們對保障性租賃住房的建設和運營服務水平都會提出較高的要求。目前,在住房租賃領域尚未形成專業化規?;臋C構,在相關建設和管理方面缺乏經驗和品牌。三、對策建議針對上述問題,建議我省推進以下工作:(一)盡快推動各城市制定本市保障性租賃住房覆蓋對象的標準。在省住建部門的統籌下,組織各城市對“新市民、青年人”群體進行深入研究和清晰界定。建議保障性租賃住房與公租房、人才房形成錯位,盡量向非戶籍人口、新就業人口和從事郵政、快遞、環衛、公交等基本公共服務人口傾斜。(二)制定保障性租賃住房租金標準指導意見。建議省住建部門與五個試點城市,以城市人均可支配收入作為基礎,同時參考周邊住房的市場租金水平,制定相應的租金標準。(三)盡快總結和推廣試點工作經驗,拓寬保障性租賃住房來源。建議組織研究廣州繼園東“工改租”項目,推進“工改租”項目的機制體制創新和推廣部署。建議組織研究廣州在利用集體建設用地建設租賃住房方面試點經驗,并與集體建設用地建設租賃性保障房工作銜接。建議組織研究深圳在企事業單位利用自有閑置土地建設保障性住房方面的經驗??紤]到廣深等城市土地資源有限,建議在省級層面協調推動跨城供地建設保障性租賃住房,提供更廣闊的住房來源。(四)推動各城市出臺支持保障性租賃住房的財政支持措施。為改變目前以政府、國有企業為主的單一保障性住房供給格局,建議在中央財政支持的基礎上推動各城市加大地方財政支持力度,形成多方參與的新局面。重點對從事租賃住房開發的企業,給予一定比例的貸款貼息或者提供政府擔保低息貸款,降低開發和運營成本,提高企業參與租賃住房開發建設和運營管理的積極性。(五)加快培育專業化規?;慕ㄔO、租賃和運營管理機構。把企業參與保障性租賃住房建設情況作為參與土地拍賣、城市更新的前置條件,引導大型房地產企業積極投資建設保障性租賃住房。組建以主管部門、行業領軍企業、行業專家等構成的保障性租賃住房交易平臺指導委員會,開展行業指導、規范等工作。鼓勵所有權和運營管理權分離,支持具備較好運營管理水平的專業機構服務保障性租賃住房。定期對保障性租賃住房運營管理機構進行第三方測評,督促其提高服務質量。

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2021年10月

大轉折!房貸政策最緊時期要過去?多地房貸利率下調

但是在局部地區,銀行和市場博弈的反轉信號在出現。據無憂找房平臺調研統計,廣州、佛山等地的部分國有大行和股份行已經在下調房貸利率。廣州方面,目前中國銀行、農業銀行、廣州銀行、招商銀行、光大銀行等房貸利率已經較過往有所下降,其中光大銀行的首套房利率下降至5.60%,下降了40BP;廣州銀行的首套房利率已經降到5.45%,二套房利率降至5.65%。從數據上也可以看到,下調房貸利率在銀行間的分歧仍然存在,有銀行9月份對房貸利率有小幅上提。佛山方面,也有銀行房貸利率出現下調。8家當地的主流銀行中,建設銀行、農業銀行的房貸利率有所下調,農業銀行的首套和二套房下降較多,均為20BP。不過,主流銀行中有3家銀行的房貸利率保持不變,2家銀行有所上調。這一現象足以令剛需購房者們感到驚喜。要知道,今年前8個月,廣州多家銀行對房貸利率進行了5次提價,令廣州毫無懸念地成了一線城市中貸款利率最高的城市。銀行放款速度加快除了房貸利率出現松動的勢頭,另一個好消息是,有客戶表示,排隊等款的時間縮短了?!白罱秀y行針對買一手房的客戶放款在加快,兩個月就放款了?!币晃环康禺a中介人士對記者表示,這個現象發生在廣州。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,無論新房還是二手房,目前貸款一律收緊,很多銀行二手房貸款甚至停了,造成“賣一買一”改善型需求釋放受阻,樓市交易量快速下行,導致二手房價下跌,市場可能明顯或大幅波動。這樣的金融政策,違背了防止“誤傷”剛需群體,違背了金融資源促進共同富裕,也違背了樓市政策防止“一刀切”的基本要求??赡茉斐墒袌雒黠@下行,不利于“三穩”。對于未來房貸政策預判,他表示,樓市問題的解決,要寄望于中長期,不是畢其功于一役。保持樓市穩定,支持合理需求,必然要金融資源跟上。因此,央行提出“維護住房消費者的合法權益”,意味著對首套房購置、“賣一買一”改善型需求,未來的信貸投放會增加,并縮短放貸周期,利率再上升的概率不大了?!澳壳?,廣州房貸按揭利率已經開始下行,這就是一個信號。因此,對于熱點城市來說,四季度下跌的幅度可能會收窄放緩?!崩钣罴握f。政策暖風頻吹節前,中國人民銀行貨幣政策委員會2021年第三季度(總第94次)例會在北京召開。會議在對國內外經濟金融形勢和貨幣政策表態方面并無明顯變化,但指出,要“維護房地產市場的健康發展,維護住房消費者的合法權益?!必泿耪呶瘑T會上對房地產市場的提法,被認為是提振房地產行業的重要信號。9月29日,人民銀行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會。會議由人民銀行行長易綱主持,人民銀行副行長潘功勝、銀保監會副主席周亮、肖遠企出席,住房城鄉建設部、證監會相關部門負責人及全國24家主要銀行負責人參加會議。會議要求,金融機構要按照法治化、市場化原則,配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展,維護住房消費者合法權益。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,“維護住房消費者合法權益”,含義包括兩種:一是正常的購房合同簽約后,信貸應及時跟進。這種情況近期非常明顯,各地信貸政策收緊后,一些在途交易合同面臨影響,信貸審批不及時,導致合法購房權益受損害,這和貸款額度過緊有關。二是鑒于近期房企債務問題較多,樓盤有爛尾可能,要保障住房及時交付,否則一邊償還貸款,一邊又承受爛尾風險,對于購房者是不公平的。所以要求房企保障住房的及時竣工和交付,保障按揭貸款購房者的合法權益。李宇嘉表示,應該正確理解房地產金融調控。2019年12月,央行行長易綱強調,“對房地產融資逆周期調節”,這有助于我們理解“三道紅線”、“貸款集中度”管理等制度,但這些房地產金融調控并不等于收緊地產金融,而是追求動態平穩,在土地市場、杠桿等過快上行時政策會收緊,回落和優化時政策也會改善。李宇嘉認為當前環境地產金融進一步收緊的調節空間已經不具備。

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2021年09月

住房租賃市場應在規范中發展

。雖然是與他人合租,共用廚衛,但有獨立居室,電子門鎖,每周還會有專人來打掃衛生。??但不安全感仍在。比如,隨意漲價,二房東卷款跑路,以及花樣繁多的租金貸陷阱等。新市民和年輕人是住房租賃市場的主體,但支付能力低,沒有議價權,需要加強保護。??主管部門這些年對住房租賃市場是高度重視的,出臺了一系列的規范性文件。4月26日發布的《住房和城鄉建設部等部門關于加強輕資產住房租賃企業監管的意見》,則是專門對從事轉租經營的輕資產住房租賃企業行為進行規范。??我個人分析,這個文件主要是解決住房租賃資金的安全監管問題。背景應該就是類似蛋殼、青客等多起長租公寓機構爆雷事件引發了社會強烈關注。??單次收取租金的周期原則上不超過3個月;支付房屋權利人的租金原則上不高于收取承租人的租金?!@兩條規定,是防止某些運營機構拿到融資后,為了搶占市場份額,“高進低出”,隨后又利用收取的租金設立資金池繼續擴張。但“高進低出”的本質就如同龐氏騙局,是不可持續的。??開展住房租賃資金監管;企業不得利用承租人信用套取租金貸,不得誘導承租人使用租金貸?!址抠I賣經過多年才納入資金監管,現在住房租賃納入資金監管正當其時。租金貸既是極少數運營機構賴以擴張的倚仗,又是后來燃爆危機的火藥,管理失序導致多方利益受損,銀行、房東、租客沒有一個贏家。??一個文件不可能解決所有問題,而是有針對性地解決某一類問題。上述文件為何選擇輕資產住房租賃企業???據住建部有關負責人介紹,住房租賃企業按照投入和持有周期分為三類:重資產企業指依靠新建方式建設租賃住房并長期持有的企業;中資產企業是按一定比例投入,通過整棟商改租、工改租等方式持有房源10-15年的企業;輕資產企業則主要是收取個人房源經過改造后或直接轉租,賺取租金差價,持有周期為3到5年。??從現實來看,住房租賃重資產企業和中資產企業,需要投入的金額較大,建設和經營的半徑、周期都比較長,整個過程基本已納入相關部門的監管范疇。而輕資產企業的房源分散,單體投入較小,平時多運用科技手段進行管理,很容易逃脫監管。近兩年發展最快、爆發危機最多的也恰恰是輕資產企業,所以加強對這個領域的監管是非常必要的。??必須強調的是,作為房地產市場重要內容的住房租賃市場,一方面要規范、整治,一方面也要鼓勵發展,規范是為了更健康地發展。??2016年以來,與新一輪房地產調控相伴隨,中央也發布了一系列加快發展住房租賃市場的政策措施。由于過去更多是分散的個體租賃為主,國家特別提出鼓勵機構型租賃企業發展。長租公寓的快速增長,就是近幾年的現象。??房價的持續上漲,令大城市的住房問題更顯突出。新市民和年輕人,買不起房,只有租房住。包括長租公寓在內的住房租賃市場的發展,給這個群體帶來了更多的房源更多的選擇。長租公寓頻頻爆雷,沒有贏家,也不利于住房租賃市場的長遠發展。??我們看到,這些運營機構除了高進低出盲目擴大規模的經營模式本身存在的弊端,另一個重要問題在于成本太高,尤其是融資成本過高,導致盈利艱難。這個問題由來已久,實踐中尚未找到很好的解決辦法。??這方面我個人有四個建議:一是,對信用較高、經營規范的住房租賃機構,銀行對其應適用較低的利率。銀行住房租賃貸款不納入房地產貸款兩道紅線管理,就是為了鼓勵發展住房租賃金融。二是,應盡快擴大住房租賃REITs規模,時機已經成熟。三是,提倡險資進入住房租賃市場。四是,給予一定的稅收優惠。??去年12月召開的中央經濟工作會議,對發展住房租賃市場提出了具體而明確的要求:規范發展長租房市場;單列租賃住房用地計劃,探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房;降低租賃住房稅費負擔等。如果全都落實到位,住房租賃市場將迎來規??涨暗慕】蛋l展。??舉兩個例子。一是,我們都看到,很多大城市里,都有大批量的商業用房、廠房空置著,將這些房子改建為長租公寓,是多方共贏的事情,為什么不動起來?二是,集體建設用地建租賃房,已沒有任何法律障礙,農民也可獲得持續穩定的分紅,為什么不能擴大規模???有些房企已介入長租公寓領域,萬科、龍湖的規模還比較大。房地產長效機制離不開租賃市場的發展,但長租房市場必須建立起一種可持續的商業模式,這需要更多的房企和機構參與,也需要政府部門付諸實際的支持與鼓勵。

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2021年08月

政治局會議:防止以學區房等名義炒作房價

待一季度經濟數據,當前經濟恢復不均衡、基礎不穩固。要用好穩增長壓力較小的窗口期,推動經濟穩中向好,凝神聚力深化供給側結構性改革,打通國內大循環、國內國際雙循環堵點,為“十四五”時期我國經濟發展提供持續動力。會議要求,要堅持穩中求進工作總基調,準確把握新發展階段,全面貫徹新發展理念,加快構建新發展格局,著力推動高質量發展,慎終如始抓好疫情防控。要精準實施宏觀政策,保持宏觀政策連續性、穩定性、可持續性,不急轉彎,把握好時度效,固本培元,穩定預期,保持經濟運行在合理區間,使經濟在恢復中達到更高水平均衡。積極的財政政策要落實落細,兜牢基層“三?!钡拙€,發揮對優化經濟結構的撬動作用。穩健的貨幣政策要保持流動性合理充裕,強化對實體經濟、重點領域、薄弱環節的支持。保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定。會議強調,要引領產業優化升級,強化國家戰略科技力量,積極發展工業互聯網,加快產業數字化。要有序推進碳達峰、碳中和工作,積極發展新能源。要促進國內需求加快恢復,促進制造業投資和民間投資盡快恢復,做好國家重大項目用地等要素保障,制定促進共同富裕行動綱要,以城鄉居民收入普遍增長支撐內需持續擴大。要推進改革開放,深入實施國企改革三年行動方案,優化民營經濟發展環境,加快建設各類高水平開放平臺,推動共建“一帶一路”高質量發展。要防范化解經濟金融風險,建立地方黨政主要領導負責的財政金融風險處置機制。要加強和改進平臺經濟監管,促進公平競爭。要保障和改善民生,強化就業優先政策,做好高校畢業生等重點群體就業,鞏固拓展脫貧攻堅成果,在鄉村振興中持續改善脫貧人口生活,做好重要民生商品保供穩價。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,增加保障性租賃住房和共有產權住房供給,防止以學區房等名義炒作房價。要堅持不懈抓好安全生產。要始終繃緊疫情防控這根弦,堅持外防輸入、內防反彈,抓好疫苗接種,推進疫情國際聯防聯控。會議指出,第三次全國國土調查是近年來開展的一次重大國情國力調查,也是黨和國家機構改革后統一開展的自然資源基礎調查,對調查中反映出的問題,要高度重視、深入分析,采取有針對性措施切實加以解決。會議強調,要堅持最嚴格耕地保護制度,優化調整農村用地布局,確定各地耕地保有量和永久基本農田保護任務,規范耕地占補平衡,確??梢蚤L期穩定利用的耕地總量不再減少。要壓實地方各級黨委和政府責任,實行黨政同責,從嚴查處各類違法違規占用耕地或改變耕地用途行為,遏制耕地“非農化”、嚴格管控“非糧化”,對在耕地保護方面有令不行、有禁不止、失職瀆職的,要嚴肅追究責任。要堅持系統觀念,加強頂層規劃,因地制宜,統籌生態建設。要堅持節約集約,合理確定新增建設用地規模,提高土地開發利用效率。要繼續推動城鄉存量建設用地開發利用,完善政府引導市場參與的城鎮低效用地再開發政策體系。要強化土地使用標準和節約集約用地評價,大力推廣節地模式。要加強調查成果共享應用,在此基礎上做好國土空間規劃,調整并進一步明確生態保護紅線、環境質量底線、資源利用上線。要深入開展資源國情宣傳教育,推動全社會牢固樹立資源節約利用意識。會議指出,組織嚴密是黨的光榮傳統和獨特優勢,制定出臺《中國共產黨組織工作條例》,對于堅持和加強黨對組織工作的全面領導、深入貫徹新時代黨的組織路線、推進組織工作制度化規范化科學化、全面提高組織工作質量,具有重要意義。會議強調,做好新時代組織工作,要堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導,堅持組織路線為政治路線服務,把黨的領導貫徹到組織工作各方面全過程。要加強黨的組織體系建設,健全維護黨的集中統一的組織制度,完善上下貫通、執行有力的組織體系,不斷增強黨的政治領導力、思想引領力、群眾組織力、社會號召力。要貫徹黨管干部原則,堅持好干部標準,堅持德才兼備、以德為先、五湖四海、任人唯賢,堅持正確選人用人導向,著力建設忠誠干凈擔當的高素質專業化干部隊伍。要貫徹黨管人才原則,構建科學規范、開放包容、運行高效的人才發展治理體系,努力建設一支矢志愛國奮斗、勇于創新創造的優秀人才隊伍。各級黨委(黨組)要主動承擔起抓好組織工作的領導責任,加強系統謀劃、統籌協調、把關定向,不斷提高強組織、抓班子、帶隊伍、育人才的能力,為組織工作創造良好條件、營造良好環境。會議還研究了其他事項。

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2021年08月

中華人民共和國鄉村振興促進法(全文)

全面進步、農民全面發展,加快農業農村現代化,全面建設社會主義現代化國家,制定本法。??第二條 全面實施鄉村振興戰略,開展促進鄉村產業振興、人才振興、文化振興、生態振興、組織振興,推進城鄉融合發展等活動,適用本法。??本法所稱鄉村,是指城市建成區以外具有自然、社會、經濟特征和生產、生活、生態、文化等多重功能的地域綜合體,包括鄉鎮和村莊等。??第三條 促進鄉村振興應當按照產業興旺、生態宜居、鄉風文明、治理有效、生活富裕的總要求,統籌推進農村經濟建設、政治建設、文化建設、社會建設、生態文明建設和黨的建設,充分發揮鄉村在保障農產品供給和糧食安全、保護生態環境、傳承發展中華民族優秀傳統文化等方面的特有功能。??第四條 全面實施鄉村振興戰略,應當堅持中國共產黨的領導,貫徹創新、協調、綠色、開放、共享的新發展理念,走中國特色社會主義鄉村振興道路,促進共同富裕,遵循以下原則:??(一)堅持農業農村優先發展,在干部配備上優先考慮,在要素配置上優先滿足,在資金投入上優先保障,在公共服務上優先安排;??(二)堅持農民主體地位,充分尊重農民意愿,保障農民民主權利和其他合法權益,調動農民的積極性、主動性、創造性,維護農民根本利益;??(三)堅持人與自然和諧共生,統籌山水林田湖草沙系統治理,推動綠色發展,推進生態文明建設;??(四)堅持改革創新,充分發揮市場在資源配置中的決定性作用,更好發揮政府作用,推進農業供給側結構性改革和高質量發展,不斷解放和發展鄉村社會生產力,激發農村發展活力;??(五)堅持因地制宜、規劃先行、循序漸進,順應村莊發展規律,根據鄉村的歷史文化、發展現狀、區位條件、資源稟賦、產業基礎分類推進。??第五條 國家鞏固和完善以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制,發展壯大農村集體所有制經濟。??第六條 國家建立健全城鄉融合發展的體制機制和政策體系,推動城鄉要素有序流動、平等交換和公共資源均衡配置,堅持以工補農、以城帶鄉,推動形成工農互促、城鄉互補、協調發展、共同繁榮的新型工農城鄉關系。??第七條 國家堅持以社會主義核心價值觀為引領,大力弘揚民族精神和時代精神,加強鄉村優秀傳統文化保護和公共文化服務體系建設,繁榮發展鄉村文化。??每年農歷秋分日為中國農民豐收節。??第八條 國家實施以我為主、立足國內、確保產能、適度進口、科技支撐的糧食安全戰略,堅持藏糧于地、藏糧于技,采取措施不斷提高糧食綜合生產能力,建設國家糧食安全產業帶,完善糧食加工、流通、儲備體系,確保谷物基本自給、口糧絕對安全,保障國家糧食安全。??國家完善糧食加工、儲存、運輸標準,提高糧食加工出品率和利用率,推動節糧減損。??第九條 國家建立健全中央統籌、省負總責、市縣鄉抓落實的鄉村振興工作機制。??各級人民政府應當將鄉村振興促進工作納入國民經濟和社會發展規劃,并建立鄉村振興考核評價制度、工作年度報告制度和監督檢查制度。??第十條 國務院農業農村主管部門負責全國鄉村振興促進工作的統籌協調、宏觀指導和監督檢查;國務院其他有關部門在各自職責范圍內負責有關的鄉村振興促進工作。??縣級以上地方人民政府農業農村主管部門負責本行政區域內鄉村振興促進工作的統籌協調、指導和監督檢查;縣級以上地方人民政府其他有關部門在各自職責范圍內負責有關的鄉村振興促進工作。??第十一條 各級人民政府及其有關部門應當采取多種形式,廣泛宣傳鄉村振興促進相關法律法規和政策,鼓勵、支持人民團體、社會組織、企事業單位等社會各方面參與鄉村振興促進相關活動。??對在鄉村振興促進工作中作出顯著成績的單位和個人,按照國家有關規定給予表彰和獎勵。??第二章 產業發展??第十二條 國家完善農村集體產權制度,增強農村集體所有制經濟發展活力,促進集體資產保值增值,確保農民受益。??各級人民政府應當堅持以農民為主體,以鄉村優勢特色資源為依托,支持、促進農村一二三產業融合發展,推動建立現代農業產業體系、生產體系和經營體系,推進數字鄉村建設,培育新產業、新業態、新模式和新型農業經營主體,促進小農戶和現代農業發展有機銜接。??第十三條 國家采取措施優化農業生產力布局,推進農業結構調整,發展優勢特色產業,保障糧食和重要農產品有效供給和質量安全,推動品種培優、品質提升、品牌打造和標準化生產,推動農業對外開放,提高農業質量、效益和競爭力。??國家實行重要農產品保障戰略,分品種明確保障目標,構建科學合理、安全高效的重要農產品供給保障體系。??第十四條 國家建立農用地分類管理制度,嚴格保護耕地,嚴格控制農用地轉為建設用地,嚴格控制耕地轉為林地、園地等其他類型農用地。省、自治區、直轄市人民政府應當采取措施確保耕地總量不減少、質量有提高。??國家實行永久基本農田保護制度,建設糧食生產功能區、重要農產品生產保護區,建設并保護高標準農田。??地方各級人民政府應當推進農村土地整理和農用地科學安全利用,加強農田水利等基礎設施建設,改善農業生產條件。??第十五條 國家加強農業種質資源保護利用和種質資源庫建設,支持育種基礎性、前沿性和應用技術研究,實施農作物和畜禽等良種培育、育種關鍵技術攻關,鼓勵種業科技成果轉化和優良品種推廣,建立并實施種業國家安全審查機制,促進種業高質量發展。??第十六條 國家采取措施加強農業科技創新,培育創新主體,構建以企業為主體、產學研協同的創新機制,強化高等學校、科研機構、農業企業創新能力,建立創新平臺,加強新品種、新技術、新裝備、新產品研發,加強農業知識產權保護,推進生物種業、智慧農業、設施農業、農產品加工、綠色農業投入品等領域創新,建設現代農業產業技術體系,推動農業農村創新驅動發展。??國家健全農業科研項目評審、人才評價、成果產權保護制度,保障對農業科技基礎性、公益性研究的投入,激發農業科技人員創新積極性。??第十七條 國家加強農業技術推廣體系建設,促進建立有利于農業科技成果轉化推廣的激勵機制和利益分享機制,鼓勵企業、高等學校、職業學校、科研機構、科學技術社會團體、農民專業合作社、農業專業化社會化服務組織、農業科技人員等創新推廣方式,開展農業技術推廣服務。??第十八條 國家鼓勵農業機械生產研發和推廣應用,推進主要農作物生產全程機械化,提高設施農業、林草業、畜牧業、漁業和農產品初加工的裝備水平,推動農機農藝融合、機械化信息化融合,促進機械化生產與農田建設相適應、服務模式與農業適度規模經營相適應。??國家鼓勵農業信息化建設,加強農業信息監測預警和綜合服務,推進農業生產經營信息化。??第十九條 各級人民政府應當發揮農村資源和生態優勢,支持特色農業、休閑農業、現代農產品加工業、鄉村手工業、綠色建材、紅色旅游、鄉村旅游、康養和鄉村物流、電子商務等鄉村產業的發展;引導新型經營主體通過特色化、專業化經營,合理配置生產要素,促進鄉村產業深度融合;支持特色農產品優勢區、現代農業產業園、農業科技園、農村創業園、休閑農業和鄉村旅游重點村鎮等的建設;統籌農產品生產地、集散地、銷售地市場建設,加強農產品流通骨干網絡和冷鏈物流體系建設;鼓勵企業獲得國際通行的農產品認證,增強鄉村產業競爭力。??發展鄉村產業應當符合國土空間規劃和產業政策、環境保護的要求。??第二十條 各級人民政府應當完善扶持政策,加強指導服務,支持農民、返鄉入鄉人員在鄉村創業創新,促進鄉村產業發展和農民就業。??第二十一條 各級人民政府應當建立健全有利于農民收入穩定增長的機制,鼓勵支持農民拓寬增收渠道,促進農民增加收入。??國家采取措施支持農村集體經濟組織發展,為本集體成員提供生產生活服務,保障成員從集體經營收入中獲得收益分配的權利。??國家支持農民專業合作社、家庭農場和涉農企業、電子商務企業、農業專業化社會化服務組織等以多種方式與農民建立緊密型利益聯結機制,讓農民共享全產業鏈增值收益。??第二十二條 各級人民政府應當加強國有農(林、牧、漁)場規劃建設,推進國有農(林、牧、漁)場現代農業發展,鼓勵國有農(林、牧、漁)場在農業農村現代化建設中發揮示范引領作用。??第二十三條 各級人民政府應當深化供銷合作社綜合改革,鼓勵供銷合作社加強與農民利益聯結,完善市場運作機制,強化為農服務功能,發揮其為農服務綜合性合作經濟組織的作用。??第三章 人才支撐??第二十四條 國家健全鄉村人才工作體制機制,采取措施鼓勵和支持社會各方面提供教育培訓、技術支持、創業指導等服務,培養本土人才,引導城市人才下鄉,推動專業人才服務鄉村,促進農業農村人才隊伍建設。??第二十五條 各級人民政府應當加強農村教育工作統籌,持續改善農村學校辦學條件,支持開展網絡遠程教育,提高農村基礎教育質量,加大鄉村教師培養力度,采取公費師范教育等方式吸引高等學校畢業生到鄉村任教,對長期在鄉村任教的教師在職稱評定等方面給予優待,保障和改善鄉村教師待遇,提高鄉村教師學歷水平、整體素質和鄉村教育現代化水平。??各級人民政府應當采取措施加強鄉村醫療衛生隊伍建設,支持縣鄉村醫療衛生人員參加培訓、進修,建立縣鄉村上下貫通的職業發展機制,對在鄉村工作的醫療衛生人員實行優惠待遇,鼓勵醫學院校畢業生到鄉村工作,支持醫師到鄉村醫療衛生機構執業、開辦鄉村診所、普及醫療衛生知識,提高鄉村醫療衛生服務能力。??各級人民政府應當采取措施培育農業科技人才、經營管理人才、法律服務人才、社會工作人才,加強鄉村文化人才隊伍建設,培育鄉村文化骨干力量。??第二十六條 各級人民政府應當采取措施,加強職業教育和繼續教育,組織開展農業技能培訓、返鄉創業就業培訓和職業技能培訓,培養有文化、懂技術、善經營、會管理的高素質農民和農村實用人才、創新創業帶頭人。??第二十七條 縣級以上人民政府及其教育行政部門應當指導、支持高等學校、職業學校設置涉農相關專業,加大農村專業人才培養力度,鼓勵高等學校、職業學校畢業生到農村就業創業。??第二十八條 國家鼓勵城市人才向鄉村流動,建立健全城鄉、區域、校地之間人才培養合作與交流機制。??縣級以上人民政府應當建立鼓勵各類人才參與鄉村建設的激勵機制,搭建社會工作和鄉村建設志愿服務平臺,支持和引導各類人才通過多種方式服務鄉村振興。??鄉鎮人民政府和村民委員會、農村集體經濟組織應當為返鄉入鄉人員和各類人才提供必要的生產生活服務。農村集體經濟組織可以根據實際情況提供相關的福利待遇。??第四章 文化繁榮??第二十九條 各級人民政府應當組織開展新時代文明實踐活動,加強農村精神文明建設,不斷提高鄉村社會文明程度。??第三十條 各級人民政府應當采取措施豐富農民文化體育生活,倡導科學健康的生產生活方式,發揮村規民約積極作用,普及科學知識,推進移風易俗,破除大操大辦、鋪張浪費等陳規陋習,提倡孝老愛親、勤儉節約、誠實守信,促進男女平等,創建文明村鎮、文明家庭,培育文明鄉風、良好家風、淳樸民風,建設文明鄉村。??第三十一條 各級人民政府應當健全完善鄉村公共文化體育設施網絡和服務運行機制,鼓勵開展形式多樣的農民群眾性文化體育、節日民俗等活動,充分利用廣播電視、視聽網絡和書籍報刊,拓展鄉村文化服務渠道,提供便利可及的公共文化服務。??各級人民政府應當支持農業農村農民題材文藝創作,鼓勵制作反映農民生產生活和鄉村振興實踐的優秀文藝作品。??第三十二條 各級人民政府應當采取措施保護農業文化遺產和非物質文化遺產,挖掘優秀農業文化深厚內涵,弘揚紅色文化,傳承和發展優秀傳統文化。??縣級以上地方人民政府應當加強對歷史文化名鎮名村、傳統村落和鄉村風貌、少數民族特色村寨的保護,開展保護狀況監測和評估,采取措施防御和減輕火災、洪水、地震等災害。??第三十三條 縣級以上地方人民政府應當堅持規劃引導、典型示范,有計劃地建設特色鮮明、優勢突出的農業文化展示區、文化產業特色村落,發展鄉村特色文化體育產業,推動鄉村地區傳統工藝振興,積極推動智慧廣電鄉村建設,活躍繁榮農村文化市場。??第五章 生態保護??第三十四條 國家健全重要生態系統保護制度和生態保護補償機制,實施重要生態系統保護和修復工程,加強鄉村生態保護和環境治理,綠化美化鄉村環境,建設美麗鄉村。??第三十五條 國家鼓勵和支持農業生產者采用節水、節肥、節藥、節能等先進的種植養殖技術,推動種養結合、農業資源綜合開發,優先發展生態循環農業。??各級人民政府應當采取措施加強農業面源污染防治,推進農業投入品減量化、生產清潔化、廢棄物資源化、產業模式生態化,引導全社會形成節約適度、綠色低碳、文明健康的生產生活和消費方式。??第三十六條 各級人民政府應當實施國土綜合整治和生態修復,加強森林、草原、濕地等保護修復,開展荒漠化、石漠化、水土流失綜合治理,改善鄉村生態環境。??第三十七條 各級人民政府應當建立政府、村級組織、企業、農民等各方面參與的共建共管共享機制,綜合整治農村水系,因地制宜推廣衛生廁所和簡便易行的垃圾分類,治理農村垃圾和污水,加強鄉村無障礙設施建設,鼓勵和支持使用清潔能源、可再生能源,持續改善農村人居環境。??第三十八條 國家建立健全農村住房建設質量安全管理制度和相關技術標準體系,建立農村低收入群體安全住房保障機制。建設農村住房應當避讓災害易發區域,符合抗震、防洪等基本安全要求。??縣級以上地方人民政府應當加強農村住房建設管理和服務,強化新建農村住房規劃管控,嚴格禁止違法占用耕地建房;鼓勵農村住房設計體現地域、民族和鄉土特色,鼓勵農村住房建設采用新型建造技術和綠色建材,引導農民建設功能現代、結構安全、成本經濟、綠色環保、與鄉村環境相協調的宜居住房。??第三十九條 國家對農業投入品實行嚴格管理,對劇毒、高毒、高殘留的農藥、獸藥采取禁用限用措施。農產品生產經營者不得使用國家禁用的農藥、獸藥或者其他有毒有害物質,不得違反農產品質量安全標準和國家有關規定超劑量、超范圍使用農藥、獸藥、肥料、飼料添加劑等農業投入品。??第四十條 國家實行耕地養護、修復、休耕和草原森林河流湖泊休養生息制度??h級以上人民政府及其有關部門依法劃定江河湖海限捕、禁捕的時間和區域,并可以根據地下水超采情況,劃定禁止、限制開采地下水區域。??禁止違法將污染環境、破壞生態的產業、企業向農村轉移。禁止違法將城鎮垃圾、工業固體廢物、未經達標處理的城鎮污水等向農業農村轉移。禁止向農用地排放重金屬或者其他有毒有害物質含量超標的污水、污泥,以及可能造成土壤污染的清淤底泥、尾礦、礦渣等;禁止將有毒有害廢物用作肥料或者用于造田和土地復墾。??地方各級人民政府及其有關部門應當采取措施,推進廢舊農膜和農藥等農業投入品包裝廢棄物回收處理,推進農作物秸稈、畜禽糞污的資源化利用,嚴格控制河流湖庫、近岸海域投餌網箱養殖。??第六章 組織建設??第四十一條 建立健全黨委領導、政府負責、民主協商、社會協同、公眾參與、法治保障、科技支撐的現代鄉村社會治理體制和自治、法治、德治相結合的鄉村社會治理體系,建設充滿活力、和諧有序的善治鄉村。??地方各級人民政府應當加強鄉鎮人民政府社會管理和服務能力建設,把鄉鎮建成鄉村治理中心、農村服務中心、鄉村經濟中心。??第四十二條 中國共產黨農村基層組織,按照中國共產黨章程和有關規定發揮全面領導作用。村民委員會、農村集體經濟組織等應當在鄉鎮黨委和村黨組織的領導下,實行村民自治,發展集體所有制經濟,維護農民合法權益,并應當接受村民監督。??第四十三條 國家建立健全農業農村工作干部隊伍的培養、配備、使用、管理機制,選拔優秀干部充實到農業農村工作干部隊伍,采取措施提高農業農村工作干部隊伍的能力和水平,落實農村基層干部相關待遇保障,建設懂農業、愛農村、愛農民的農業農村工作干部隊伍。??第四十四條 地方各級人民政府應當構建簡約高效的基層管理體制,科學設置鄉鎮機構,加強鄉村干部培訓,健全農村基層服務體系,夯實鄉村治理基礎。??第四十五條 鄉鎮人民政府應當指導和支持農村基層群眾性自治組織規范化、制度化建設,健全村民委員會民主決策機制和村務公開制度,增強村民自我管理、自我教育、自我服務、自我監督能力。??第四十六條 各級人民政府應當引導和支持農村集體經濟組織發揮依法管理集體資產、合理開發集體資源、服務集體成員等方面的作用,保障農村集體經濟組織的獨立運營。??縣級以上地方人民政府應當支持發展農民專業合作社、家庭農場、農業企業等多種經營主體,健全農業農村社會化服務體系。??第四十七條 縣級以上地方人民政府應當采取措施加強基層群團組織建設,支持、規范和引導農村社會組織發展,發揮基層群團組織、農村社會組織團結群眾、聯系群眾、服務群眾等方面的作用。??第四十八條 地方各級人民政府應當加強基層執法隊伍建設,鼓勵鄉鎮人民政府根據需要設立法律顧問和公職律師,鼓勵有條件的地方在村民委員會建立公共法律服務工作室,深入開展法治宣傳教育和人民調解工作,健全鄉村矛盾糾紛調處化解機制,推進法治鄉村建設。??第四十九條 地方各級人民政府應當健全農村社會治安防控體系,加強農村警務工作,推動平安鄉村建設;健全農村公共安全體系,強化農村公共衛生、安全生產、防災減災救災、應急救援、應急廣播、食品、藥品、交通、消防等安全管理責任。??第七章 城鄉融合??第五十條 各級人民政府應當協同推進鄉村振興戰略和新型城鎮化戰略的實施,整體籌劃城鎮和鄉村發展,科學有序統籌安排生態、農業、城鎮等功能空間,優化城鄉產業發展、基礎設施、公共服務設施等布局,逐步健全全民覆蓋、普惠共享、城鄉一體的基本公共服務體系,加快縣域城鄉融合發展,促進農業高質高效、鄉村宜居宜業、農民富裕富足。??第五十一條 縣級人民政府和鄉鎮人民政府應當優化本行政區域內鄉村發展布局,按照尊重農民意愿、方便群眾生產生活、保持鄉村功能和特色的原則,因地制宜安排村莊布局,依法編制村莊規劃,分類有序推進村莊建設,嚴格規范村莊撤并,嚴禁違背農民意愿、違反法定程序撤并村莊。??第五十二條 縣級以上地方人民政府應當統籌規劃、建設、管護城鄉道路以及垃圾污水處理、供水供電供氣、物流、客運、信息通信、廣播電視、消防、防災減災等公共基礎設施和新型基礎設施,推動城鄉基礎設施互聯互通,保障鄉村發展能源需求,保障農村飲用水安全,滿足農民生產生活需要。??第五十三條 國家發展農村社會事業,促進公共教育、醫療衛生、社會保障等資源向農村傾斜,提升鄉村基本公共服務水平,推進城鄉基本公共服務均等化。??國家健全鄉村便民服務體系,提升鄉村公共服務數字化智能化水平,支持完善村級綜合服務設施和綜合信息平臺,培育服務機構和服務類社會組織,完善服務運行機制,促進公共服務與自我服務有效銜接,增強生產生活服務功能。??第五十四條 國家完善城鄉統籌的社會保障制度,建立健全保障機制,支持鄉村提高社會保障管理服務水平;建立健全城鄉居民基本養老保險待遇確定和基礎養老金標準正常調整機制,確保城鄉居民基本養老保險待遇隨經濟社會發展逐步提高。??國家支持農民按照規定參加城鄉居民基本養老保險、基本醫療保險,鼓勵具備條件的靈活就業人員和農業產業化從業人員參加職工基本養老保險、職工基本醫療保險等社會保險。??國家推進城鄉最低生活保障制度統籌發展,提高農村特困人員供養等社會救助水平,加強對農村留守兒童、婦女和老年人以及殘疾人、困境兒童的關愛服務,支持發展農村普惠型養老服務和互助性養老。??第五十五條 國家推動形成平等競爭、規范有序、城鄉統一的人力資源市場,健全城鄉均等的公共就業創業服務制度。??縣級以上地方人民政府應當采取措施促進在城鎮穩定就業和生活的農民自愿有序進城落戶,不得以退出土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權等作為農民進城落戶的條件;推進取得居住證的農民及其隨遷家屬享受城鎮基本公共服務。??國家鼓勵社會資本到鄉村發展與農民利益聯結型項目,鼓勵城市居民到鄉村旅游、休閑度假、養生養老等,但不得破壞鄉村生態環境,不得損害農村集體經濟組織及其成員的合法權益。??第五十六條 縣級以上人民政府應當采取措施促進城鄉產業協同發展,在保障農民主體地位的基礎上健全聯農帶農激勵機制,實現鄉村經濟多元化和農業全產業鏈發展。??第五十七條 各級人民政府及其有關部門應當采取措施鼓勵農民進城務工,全面落實城鄉勞動者平等就業、同工同酬,依法保障農民工工資支付和社會保障權益。??第八章 扶持措施??第五十八條 國家建立健全農業支持保護體系和實施鄉村振興戰略財政投入保障制度??h級以上人民政府應當優先保障用于鄉村振興的財政投入,確保投入力度不斷增強、總量持續增加、與鄉村振興目標任務相適應。??省、自治區、直轄市人民政府可以依法發行政府債券,用于現代農業設施建設和鄉村建設。??各級人民政府應當完善涉農資金統籌整合長效機制,強化財政資金監督管理,全面實施預算績效管理,提高財政資金使用效益。??第五十九條 各級人民政府應當采取措施增強脫貧地區內生發展能力,建立農村低收入人口、欠發達地區幫扶長效機制,持續推進脫貧地區發展;建立健全易返貧致貧人口動態監測預警和幫扶機制,實現鞏固拓展脫貧攻堅成果同鄉村振興有效銜接。??國家加大對革命老區、民族地區、邊疆地區實施鄉村振興戰略的支持力度。??第六十條 國家按照增加總量、優化存量、提高效能的原則,構建以高質量綠色發展為導向的新型農業補貼政策體系。??第六十一條 各級人民政府應當堅持取之于農、主要用之于農的原則,按照國家有關規定調整完善土地使用權出讓收入使用范圍,提高農業農村投入比例,重點用于高標準農田建設、農田水利建設、現代種業提升、農村供水保障、農村人居環境整治、農村土地綜合整治、耕地及永久基本農田保護、村莊公共設施建設和管護、農村教育、農村文化和精神文明建設支出,以及與農業農村直接相關的山水林田湖草沙生態保護修復、以工代賑工程建設等。??第六十二條 縣級以上人民政府設立的相關專項資金、基金應當按照規定加強對鄉村振興的支持。??國家支持以市場化方式設立鄉村振興基金,重點支持鄉村產業發展和公共基礎設施建設。??縣級以上地方人民政府應當優化鄉村營商環境,鼓勵創新投融資方式,引導社會資本投向鄉村。??第六十三條 國家綜合運用財政、金融等政策措施,完善政府性融資擔保機制,依法完善鄉村資產抵押擔保權能,改進、加強鄉村振興的金融支持和服務。??財政出資設立的農業信貸擔保機構應當主要為從事農業生產和與農業生產直接相關的經營主體服務。??第六十四條 國家健全多層次資本市場,多渠道推動涉農企業股權融資,發展并規范債券市場,促進涉農企業利用多種方式融資;豐富農產品期貨品種,發揮期貨市場價格發現和風險分散功能。??第六十五條 國家建立健全多層次、廣覆蓋、可持續的農村金融服務體系,完善金融支持鄉村振興考核評估機制,促進農村普惠金融發展,鼓勵金融機構依法將更多資源配置到鄉村發展的重點領域和薄弱環節。??政策性金融機構應當在業務范圍內為鄉村振興提供信貸支持和其他金融服務,加大對鄉村振興的支持力度。??商業銀行應當結合自身職能定位和業務優勢,創新金融產品和服務模式,擴大基礎金融服務覆蓋面,增加對農民和農業經營主體的信貸規模,為鄉村振興提供金融服務。??農村商業銀行、農村合作銀行、農村信用社等農村中小金融機構應當主要為本地農業農村農民服務,當年新增可貸資金主要用于當地農業農村發展。??第六十六條 國家建立健全多層次農業保險體系,完善政策性農業保險制度,鼓勵商業性保險公司開展農業保險業務,支持農民和農業經營主體依法開展互助合作保險。??縣級以上人民政府應當采取保費補貼等措施,支持保險機構適當增加保險品種,擴大農業保險覆蓋面,促進農業保險發展。??第六十七條 縣級以上地方人民政府應當推進節約集約用地,提高土地使用效率,依法采取措施盤活農村存量建設用地,激活農村土地資源,完善農村新增建設用地保障機制,滿足鄉村產業、公共服務設施和農民住宅用地合理需求。??縣級以上地方人民政府應當保障鄉村產業用地,建設用地指標應當向鄉村發展傾斜,縣域內新增耕地指標應當優先用于折抵鄉村產業發展所需建設用地指標,探索靈活多樣的供地新方式。??經國土空間規劃確定為工業、商業等經營性用途并依法登記的集體經營性建設用地,土地所有權人可以依法通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用,優先用于發展集體所有制經濟和鄉村產業。??第九章 監督檢查??第六十八條 國家實行鄉村振興戰略實施目標責任制和考核評價制度。上級人民政府應當對下級人民政府實施鄉村振興戰略的目標完成情況等進行考核,考核結果作為地方人民政府及其負責人綜合考核評價的重要內容。??第六十九條 國務院和省、自治區、直轄市人民政府有關部門建立客觀反映鄉村振興進展的指標和統計體系??h級以上地方人民政府應當對本行政區域內鄉村振興戰略實施情況進行評估。??第七十條 縣級以上各級人民政府應當向本級人民代表大會或者其常務委員會報告鄉村振興促進工作情況。鄉鎮人民政府應當向本級人民代表大會報告鄉村振興促進工作情況。??第七十一條 地方各級人民政府應當每年向上一級人民政府報告鄉村振興促進工作情況。??縣級以上人民政府定期對下一級人民政府鄉村振興促進工作情況開展監督檢查。??第七十二條 縣級以上人民政府發展改革、財政、農業農村、審計等部門按照各自職責對農業農村投入優先保障機制落實情況、鄉村振興資金使用情況和績效等實施監督。??第七十三條 各級人民政府及其有關部門在鄉村振興促進工作中不履行或者不正確履行職責的,依照法律法規和國家有關規定追究責任,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分。??違反有關農產品質量安全、生態環境保護、土地管理等法律法規的,由有關主管部門依法予以處罰;構成犯罪的,依法追究刑事責任。??第十章 附  則??第七十四條 本法自2021年6月1日起施行。

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